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广州“租赁16条”有利于市场稳定

时间:2017-07-25 18:25 来源:未知 作者:艾希



“租赁16条”,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了鼎力搀扶。

日前,广州颁布《广州市加快发展住房租赁市场工作计划》,将出台16条措施全力推进住房租赁市场发展(下称“租赁16条”)。“租赁16条”亮点颇多,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了前所未有的大力扶持。对市民而言,无疑是“赋予契合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权利,保障租购同权”这一条措施因波及到学位问题而备受关注。它对学位房乃至整个房地产市场的影响,被多方多角度解读,其中不乏“租房就可以读名校”等布满噱头的说辞。 文/图: 广州日报全媒体记者王荔珏

稳定房地产市场长效机制

中地行市场剖析人士指出,“租赁16条”的信息量宏大,不能用“租购同权”一言以蔽之。全面客观地审阅这16项办法,毫无疑问,政府旨在逐步树立稳定房地产市场的长效机制。

从前十多年以来,各种房地产政策在调控与放松中震荡,都难以协调供需矛盾,这种矛盾在热门城市如广州尤其突出。“稳定房地产市场的长效机制”概念提出已久,“不动产登记”已经在推进之中,而长租机制能够满足居住需求,也是长效机制的一部分,这个时候推出也是情理之中。为了满足租赁居住需求,广州市政府已经着手兴建公租房,下降公租房租赁门槛,在土地拍卖中参加“竞自持面积及年限”的做法等。

同时,因为住房与户籍制度联合严密,其中关涉到教导、医疗等市民待遇问题,要解绑并非易事,“租购同权”是一个好的尝试。在教育资源充分的条件下,租购同权便于社会人才流动,能够解决户籍制度带来的教育制约。

多位楼市专家也表现,新政提出“租售同权”,起点是好的,让房子回归居住属性,赋予无房市民同等权力。“租售同权”是一个先进,长期会逐步实现。但短期内社会资源有限,“同权”难以实现,但若因此就说楼市会巨变、租赁立刻火起来、房价会跌,那就是太天真了。

“租购同权”利于吸引人才

中地行市场分析人士强调,“租购同权”绝不是“在广州租房就能够入读名校”这么轻易,究竟,满足“租房就近入读”的条件不少。

首先,受惠人群并不如大家想的那么广。政策原文如斯描写:“拥有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、相符市及所在区积分入学支配学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一寓居地且房屋租赁合同经登记备案的”。简略来说,并不是所有孩子都知足前提,必需是有广州市户口的孩子,或者是人才绿卡持有者的子女,或者已能够积分入读的外来职员的子女。拥有户籍或可能积分入读的家庭,一般是在广州奋斗多年。“人才绿卡持有人子女”这个提法,才是本次新政的亮点。接洽近期层出不穷的城市竞争力比较现象,我们有理由相信,这也是广州市政府吸引人才流入的一项措施。高端人才流动,需要更方便的措施来满意他们在工作以外的需求。广州在兴建人才公寓这一步上比周边城市如顺德要慢,但是“人才绿卡制度”提出较早,当时这个制度比较亮眼的是户籍制度上有所放宽,而假如人才的安家需求可以被满意,对于广州来说,是一个有力的武器。

其次,“在广州无自有产权住房”,有户籍而无住房,这样的条件已经消除了许多人在外。满足这个条件的人,一部分是在广州长大的本地人,但多数可能是挂户口在人才市场的外来人口。“全国人今后到广州可租房子就近读名校”,这种解读可以休矣,户口还是很大的屏障。而已有住房的人,也不能享受“租购同权”的福利。很多外来家庭已经在天河、番禺、黄埔等区域购房,他们也不符合条件。

第三,“以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案”,这个条件最容易到达,但有房东不愿意做登记备案的。

最后,吻合条件的家庭,子女也不一定能够入读名校。原文表述为“由栖身地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补助的民办学校学位)就读,详细细则由各区教育行政主管部门制定”。实在,外来人口子女入读广州学校并非新鲜事,天河、越秀等区早已有相关政策实施当中,但这种统筹下,他们入读的学校多数是一般民办学校。而本次新政,“租购同权”下如何部署自惭形秽,自愧不如,还要看各个区的细则出台再说。

广州链家研究院院长周峰也以为,广州的名校入学指标“僧多粥少”,越秀等老城区的教育资源原来就紧张,所以一开端就全市统一实施“租购同权”的可能性不大,最有可能的做法是各划分开执行。再加上今年的入学指标已完成,所以真的实施也要到明年。但不论如何,“租购同权”给予了租户子女就读名校的机遇。

学位房价值不减租金或涨

每次有任何政策,房价的涨跌都会被推上话题浪尖。“租房子就可以读书,是不是学位房要降价了?”很多人提出这类疑问。对此,中地行分析人士认为,事实上,“租购同权”只是改变了游戏规矩,并没有增加教育资源。稀缺的,既是学位房,更是优质学位。

对于拥有学位房的家庭来说无疑是一项利好。由于房价高于一般商品住宅,学位房的租售比不算高,在新政影响下,学位房租金有较大可能进步。就像办公公寓、贸易公寓岂但出租物业空间,也出租来挂靠注册公司,学位房今后也有可能物业空间连同窗位一起出租,房东的收益将有较大的晋升,而此类学位房的挂牌量可能会大幅减少,但学位房的价值不减。由于各区的细则尚未出台,因此目前尚不能完全定论。需要关注的是,当下租赁市场回报率都比较低,投资客对于学位房租赁市场的热忱有限。

易居研究院副院长杨红旭指出,“租购同权”从逻辑上分析,利空于优质学区房的房价上涨,同时又利好于房租上涨。投资者会综合斟酌房价与租金上涨两个因素。成果却可能是对于学区房热,无显著作用。

租赁市场迎来新“包租婆”

今年广州出台的“3?30新政”要求:全面制止“商改住”、最小分割单元不小于300平方米;一手商服类项目销售对象只能是法人单位,个人禁 止购置,再次转让也只能卖给法人单位;新政实行前购买的商服类项目可转让给个人,但个人再次转让需获得不动产证满2年。

现在的新政显然带有为“3?30新政”“补漏”的成分,固然同样要求改建后的租赁住房不得销售,但业界认为最最少是因“3?30新政”影响而处于销售冰冻期的在售“商改住”项目,可通过改革成租赁住房的方式而“拯救”项目,开发商可从卖楼者“变身”成物业长期持有的“包租婆”。同时,“调整后用水、用电、用气价钱依照居民标准执行”,这也是一大利好,居住本钱因此得以降低。

业界认为, 由于商业用房售价远远低于住宅,所以租金回报率会比较高。在这个政策刺激下,商业用房的价值相信会得到一定水平的转变。同时,“二房东”会随之而发展壮大。
  

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